A rendszer működése

4.1. Előkészítés

Az építtető elhatározása és döntése után – mely szerint belevág egy családi ház megépítésébe – el kell kezdenie a beruházás előkészítését.

4.1.1. Össze kell állítania a tervezési programot, amelybe már sok esetben segítségére van a kiválasztott építész. Az építési programot (vagy akár már magát az építési szándékot is) nagyban befolyásolhatja a gazdasági és politikai környezet – jelen esetben például az aktuális családtámogatási rendszer.

4.1.2. A tervezési program és a konkrét helyszín alapján kezdődhet meg a tervezés. Már a tervezés elején javasolt egyeztetni az illetékes építési hatósággal az ingatlanra vonatkozó (országos és helyi érvényű) építési előírások, jogszabályok tárgyában. Ezt az egyeztetést lefolytathatja a tervező, az építtető, de sok esetben együtt végzik.

4.1.3. Ha a beruházónak „szerencséje van”, akkor a telket nem érinti műemléki, környezetvédelmi, régészti érdekeltség, s így nincs szükség egyéb szakhatóságok bevonására az egyeztetési folyamatba. 

4.1.4. Az építési hatóság állásfoglalása visszahathat a tervezési programra, de ezek után kezdődhet meg az engedélyezési tervdokumentáció elkészítése. Bizonyos esetekben már itt bekapcsolódhat a rendszerbe - ha már ismert - a kivitelező. Az általa alkalmazni kívánt technológia erős befolyással bírhat a tervezésre. (Családi ház esetében hazánkban általában a hagyományos, kiselemes építési technológia használatos, de ezen belül is egyre több építési rendszer működik már. Ezen felül a könnyűszerkezetes gyorslakóházak, a paneles, vagy az öntöttfalas technológia is előfordulhat.)

4.1.5. Az elkészült engedélyezési tervek és a hatóság felé benyújtott kérelem alapján születik meg az építési engedély, s ez a dokumentáció már alkalmas költségvetési kalkuláció elkészítésére, a kivitelezővel történő megegyezésre.

4.1.6. A jogerős építési engedély alapján lehet a beruházáshoz szükséges banki kölcsönszerződéseket és a családtámogatási szerződéseket megkötni. Mindezekkel biztosítható – ha ez szükséges hozzá - a beruházás anyagi háttere.

4.2. A rendszer egy sajátossága, mellékvágánya

A 300 m2összes hasznos alapterületet meg nem haladó lakóépületek esetében lehetőség van építési engedély kérése helyett építési bejelentést tenni a hatóság felé. Ez elvileg egy egyszerűbb eljárást, egyszerűbb tervdokumentációt feltételez az engedélyezési dokumentációhoz képest.

Fontos különbség, hogy a bejelentés hatására nem indul hatósági eljárás, valamilyen szinten valóban egyszerűsíti a rendszer működését, legalábbis gyorsítja azt. A bejelentést követő 15. nap után megkezdhető ugyanis az építkezés, de hát ehhez rendelkezni kell már a kiviteli tervekkel, s ez nem történhet meg a korábban ismertetett megfelelő előkészítés (4.1.1 – 4.1.3. pontok, valamint a költségvetés, a kivitelezési szerződések, pénzügyi háttér biztosítása) hiányában.

4.3.  Kivitelezés

Az előkészítés befejezése után kezdődhet meg a tényleges munka, az építkezés. Amennyiben szükséges, még a kivitelezés megkezdése előtt, vagy azzal párhuzamosan készülhetnek el a szükséges kiviteli tervek, amelyek sokkal részletesebbek a korábbi engedélyezési terveknél. (Egy családi ház esetében sok esetben nem készült, vagy csak bizonyos tervlapjai, részletrajzai készültek el a kiviteli dokumentációnak, ennek hiányában is megvalósítható volt a beruházás. Ez természetesen a választott technológia, gépészet, az épület bonyolultságának is függvénye.) Az „Építési törvény” 2016 május 13-tól hatályos változata kimondja:

„38. § (1) Építési tevékenységet – ha kormányrendelet eltérően nem rendelkezik – kivitelezési dokumentáció alapján lehet végezni.
(2) A kivitelezési dokumentáció tartalma – ha kormányrendelet eltérően nem rendelkezik – nem térhet el a hatósági eljárásban záradékolt építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól.”

 Kiviteli tervet - a fentiek alapján - bejelentési eljárás esetében is kell készíteni, anélkül nem kezdhető meg az építkezés. E kivitelezési dokumentáció tartalma nem térhet el a hatósági eljárásban záradékolt építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól.

4.3.1. A kivitelezési dokumentációnak két formája ismeretes:
– egyszerűsített kivitelezési dokumentáció (a családi házak többsége esetén ezzel a tervcsomaggal is elindulhat A kivitelezés, itt már szükség lehet szakági tervezők bevonására)
– teljes körű kivitelezési dokumentáció.

4.3.2. A kivitelezés megkezdése a munkaterület átadás-átvételével történik. A kivitelező ennek az eseménynek a bejegyzésével nyitja meg az elektronikus építési naplót, s innen kezdve ő felel az építési területen történtekér.

4.3.3. Megnevezésre kerül a felelős műszaki vezető személye (aki a kivitelezőt képviseli az építkezésen) és  - ha az építtető ennek szükségét látja – a műszaki ellenőr személye, aki az építtető részéről felügyeli a továbbiakban az építkezés menetét.

4.3.4. Az építés során ellenőrzéseket végezhet ott az építési hatóság, az építésfelügyelet, a NAV, a munkabiztonsági felügyelet s a pénzintézet műszaki szakembere is.

4.3.5. Az építésztervező (vagy bármely szakági tervező) is figyelemmel kíséri az építkezést, tervezői művezetést, szaktanácsadást tarthat. Építési bejelentést követő beruházás során az építtetőnek a tervezőt kötelező megbíznia tervezői művezetésre a kivitelezés idejére.

4.3.6. Ha a kivitelezés közben eltérnek az építési engedélyben (bejelentésben) foglaltaktól, akkor szükséges az engedély módosítása

 

4.4. Használatbavételi eljárás

Főszabály szerint az elkészült épület használatbavételéhez tudomásulvételi eljárást kell lefolytatni. Használatbavételi engedély alapján vehető használatba a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel érintett építmény, ha
a) annak használatbavételi engedélyezési eljárásába szakhatóságot szükséges bevonni, vagy
b) az építésügyi hatóság építési engedélye valamely szakkérdés tekintetében kikötést vagy feltételt tartalmazott,

c) a kivitelezéskor az engedélyezett tervektől eltértek és az eltérés a vizsgált szakkérdést  érinti.
A legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetében nincs használatbavételi eljárás, az épület befejezését követően csupán hatósági bizonyítványt kell kérni, ami szintén egyszerűbb, s főleg rövidebb folyamat az előzőeknél.

5. Zajok a rendszerben

A rendszer működését befolyásoló külső tényezők közül elsőként a folyamatosan változó jogszabályi környezetet kell megemlíteni. Elég csak az építési bejelentési eljárás körüli huzavonát felidézni….

Ez alapvetően kihatással van a tervezésre, engedélyezésre és kivitelezésre is. A tényleges kivitelezés során nagyon nagy szerep jut az időjárásnak, mint nem nagyon befolyásolható faktornak, egyre inkább jelentkezik a képzett szakemberek hiánya, mint hátráltató tényező. Gondot jelenthet az anyagellátás folyamatos biztosítása (bár ez ma már nem jelenthet akkora problémát, mint egy-két évtizeddel ezelőtt).

És meghatározó tényező, hogy folyamatosan egyre újabb és újabb technológiák, anyagok, ezzel együtt újabb építési szabványok és követelmények között kell kiismernie magát tervezőnek kivitelezőnek egyaránt.